משכנתא למסורבים

משכנתא לסגירת חובות עם עבר של הגבלה בחשבון:

יושב עם זוג מראש העין, אנשים מקסימים שצריכים לקחת משכנתא לסגירת חובות. הבעיה שעומדת מולנו היא שהזוג שלנו סיים הגבלה לפני פחות משנה והבנקים שהם היו בהם, סירבו לשמוע עליהם ושלחו אותם

הביתה.

אני כן אוהב שאנשים מנסים לבד קודם:

בדרך כלל יועצי משכנתאות רגילים, אוהבים להגיד דברים כמו: "אל תפנה לבד לבנקים כי אם יהיה סירוב – זה ישרוף אותך בבנקים ולא יהיה ניתן לעשות כלום. אני אישית לא מסכים עם הגישה הזו בכלל.

במהלך השנים למדתי שאנשים לא יכולים לתת בי אמון מלא, אם הם לא ניסו בעצמם לגשת לבנקים וקיבלו סירוב לבקשת המשכנתא שלהם. יש משהו שטבוע בנו הישראלים ( אני כמובן גם כן בקטגוריה) שאם אנחנו לא מנסים לעשות את הדברים לבד- אנחנו לא יכולים לסמוך על אותו איש מקצוע, כי תמיד נשארת המחשבה: "אולי אני יכול לעשות את זה לבד"?

אני לגמרי מבין את המחשבה הזו, אני גם כן הייתי מנסה לבד קודם, לכן אני מעדיף אנשים שכבר סירבו להם למשכנתא- כי הם יותר פתוחים לתת אמון בי ובתהליך המפרך שאנחנו צריכים לעבור וזה אכן תהליך לא פשוט.

למה בעצם זה תהליך ארוך ומפרך?

אנשים שואלים, אם אתה יועץ כזה מומחה שמטפל רק בתחום משכנתאות למסורבים, למה שזה יהיה תהליך ארוך ומפרך? "לך תפעיל את הקשרים שלך בבנקים ותשיג לנו אישור למשכנתא, יאללה קדימה".!!!

אז נכון שיש לי קשרים מעולים בבנקים, אבל כאשר אני מגיע לאשר זוג שהיה לו בעיות בעבר, הבנקים מצידם רוצים לוודא היטב שהאנשים האלו באמת ניתן לסמוך עליהם. ואיך הם בודקים את כל זה? בדרך כלל התשובה היא שמבקשים הרבה מאוד ניירת, דבר שהופך את התהליך לארוך ומפרך.

חזרה למקרה שלנו:

הזוג שלנו הם בני 55 ו49 , כאשר הבעל התחיל עכשיו עבודה חדשה בהוראה ומרוויח בה 12 אלף שקלים. האישה היא עצמאית דרך עוסק פטור ומרוויחה בערך 6 אלף לחודש. זה הנתונים היבשים.

מה אנחנו צריכים:

כרגע קיימת לזוג שלנו משכנתא של 600 אלף שקלים בערך בבנק שלהם הנוכחי ואנחנו צריכים עוד 450 אלף שקלים לצורך סגירת כל ההלוואות שיש להם ולהפוך את ההחזר החודשי שלהם להרבה יותר נמוך. כלומר, אנחנו נעשה מיחזור של המשכנתא הקיימת ונבקש להוסיף עוד 450 אלף שקלים לסגירת חובות.

בואו ננתח: מה הבעיות?

חשוב לי להגיד, הדבר החשוב ביותר מבחינתי הוא הניתוח של הבעיות שיש מולנו והבנת הבעיות והסיבות לבעיות. ברגע שיש לי את זה, כל השאר מבחינתי הוא החלק הקטן. אז בואו ננתח יחד.

הבעיה הראשונה היא כמובן ההגבלה שהייתה בחשבון. ולא רק שהייתה הגבלה בחשבון, זה היה לפני 8 חודשים בלבד. כלומר אפילו לא עברה שנה אחת מסיום הגבלה בחשבון.

הבעיה השניה היא שהבעל התחיל עבודה חדשה שה הוא מרוויח באמת יפה ובשאר העבודות שהוא עבד בהן בעבר, הוא הרוויח הרבה פחות ואין לו בעצם שום עבודה קודמת משמעותית שניתן להראות לבנקים בתור "רצף תעסוקתי".

למה חשוב רצף תעסוקתי:

הרבה פעמים אנשים אומרים: "מה זה משנה במה עבדתי קודם? הרי עכשיו מצאתי עבודה טובה ואני עובד כבר חצי שנה. " אז יש כאן שני דברים. הראשון הוא שמי שעובד יחסית זמן מועט בעבודה שלו, סביר להניח שיהיה הראשון שמפוטר ברגע שיהיה פיטורים בחברה.

הדבר השני הוא שבן אדם שמחליף עבודות, תמיד נמצא בין עבודות ולא מרוויח כסף בכלל. ואדם שיש לו הרבה תקופות ללא הכנסה- יכול להסתבך פיננסית.

הבעיה השלישית:

הבעיה השלישית היא שאין ממש הסבר טוב לסיבה שבגללה הייתה הגבלה. מבחינתי הדבר הכי חשוב הוא ליצור מה שאני קורא לו "סיפור מקרה הגיוני" שמסביר את הסיבות לכך שהייתה הבעיה, במקרה שלנו הגבלה.

אנחנו כמובן יושבים ומשקיעים זמן בהכנה של דף הסבר מרגש על כל הדברים שהביאו להגבלה, זה בהחלט נעשה. אבל התחושה שלי היא שהסיפור לא מספיק טוב, ההסבר לא מספיק משכנע, אני לא מרגיש שלם איתו. כמובן שתעסוקה לא רציפה מובילה להגבלות וגם סירובי משכנתאות, אבל זה טיעון מעט חלש מבחינתי.

ההסבר שלנו מדבר על זה שהבעל החליף כמה עבודות, לא היה לו תעסוקה רציפה וגם כאשר הייתה, הוא לא הרוויח מספיק. זה סיבך אותם והם נכנסו להגבלה. זה נכון וזה באמת מה שהיה, אבל לכאורה זה לא באמת מספיק טוב. לדעתי לפחות.

מה כן יעבוד בשבילנו:

אני לא יודע מתי אתם קוראים את זה, אבל אנחנו עכשיו לקראת סוף 2022, הריביות במשכנתאות הן מאוד גבוהות. כלומר, יש הרבה פחות משכנתאות בשוק והבנקים מאוד רוצים לעבוד. לכן מה שקורה זה שהיום, הרבה מאוד משכנתאות שלא היו עוברות לעולם בבנקים, היום כן עוברות. מבחינתי בתור מי שעוסק בתחום פתרונות למסורבי משכנתא– זה תקופה שבה הדברים רצים בקלות יותר.

יאללה לעבודה:

אני יוצא למנהלי הבנקים, כאשר הנוסחה היא : "הבעל לא עבד בצורה מסודרת במשך שנים, נכנס לחובות והגבלה, מצא עבודה מסודרת עם משכורת מעולה ועכשיו זה הזמן לעשות יישור קו ולהביא את התהליך לסגירת מעגל". זה הנוסחה ואיתה אני הולך.

למי פונים?

זה קצת מצחיק, אבל לפעמים חשוב לבחור דברים ממש קטנים. האם פונים למוקד או לסניף? האם פונים לסניף תל אביב או סניף ראש העין? זה יכול לעשות הרבה מאוד שינוי. בתחום מסורבי המשכנתא, חייבים להכיר לעומק, אבל באמת לעומק את כל המנהלים ואת כל הסניפים ואת כל הגורמים שמעורבים באישורי משכנתא בכל בנק.

אם זה נראה לכם מובן מאליו, אז אני חייב להסביר לכם משהו. בדרך כלל יועצי משכנתאות רגילים, בכלל לא מכירים מנהלים בכירים בבנקים, לא מכירים סניפים שנמצאים מחוץ לאזור הנוחות הגיאוגרפי שלהם. אני רוצה סתם לסבר לכם את האוזן. אני גר באשדוד ועובד מול המון סניפים בבאר שבע, חדרה, נתניה, קריות, כל מקום אחר. חשוב לי להכיר מנהלים וסניפים בכל רחבי הארץ כדי להביא אחוז הצלחות גבוה יותר לאנשים שאני עובד מולם.

ממשיכים:

אז אני יוצא בדיוק לשלושת הבנקים ולשלושת המנהלים שאני הכנתי ל מראש וכבר דיברתי איתם בטלפון שיחה קצרה על הנושא. למה זה חשוב לנהל שיחה טלפונית מאוד קצרה על הנושא לפני שמגיעים? כי המנהלים הם אנשים מאוד עמוסים ותמיד יותר קל להתחיל שיחה מ: "אתה זוכר שדיברנו על הזוג מראש העין"?

סיבה שניה היא שהמנהלים לא באמת זוכרים על מה דיברנו, כאשר אני מתחיל כביכול שיחה מהאמצע, אי אפשר לדחות משהו על הסף כי הם לא זוכרים מה אמרו על זה בטלפון.

אני מתחיל את הפגישות עם המנהלים, כאשר המשפט הראשון שלי בכל שיחה הוא "חייבים להעביר את הכסף כמה שיותר מהר". אתם זוכרים שאין הרבה עבודה כרגע, נכון?

הטקסט שאני מספר לכולם הוא קבוע לחלוטין, אני הכנתי הכול מראש, אני פשוט חוזר על הנקודות שקראתם עליהן מראש כאן במאמר ורק משנה את הטקסטים בהתאם לאדם שאני מדבר איתו ואיך הוא מדבר בשפה שלו.

אחרי הפגישות אני מתחיל שיחות המשך עם הבנקאים באותם הסניפים כדי שיפעילו לחץ על המנהלים. הרי בסופו של דבר הבנקאי אמור להיות זה שיגיש את הבקשה בפועל. אחרי שבוע וחצי של לחצים ושיחות המשך והסברים נוספים סביב אותן הנקודות- אנחנו מקבלים אישור ומתחילים להתקדם קדימה לחתימות.

בהצלחה לכולם.